<< предыдущий | оглавление | следующий >>

О порядке и правилах учета площадей

Порядок и правила учета площадей имеют целевой характер.

Для целей государственного учета жилищного фонда и целей описания недвижимости для государственной регистрации прав, включать площадь "междуквартирного тамбура" и "сушильных шкафов" (далее "тамбур") в общую площадь квартиры недопустимо по следующим причинам:

1. В этом случае тамбур обслуживает более одной квартиры, относится к "местам общего пользования", и к общему имуществу собственников всех квартир (п.1 ст. 290 ГК РФ). Тамбур, показанный на поэтажном плане, является таким же помещением, как "колясочная", или "лифтовой холл", или "лестничная площадка". Утверждение, что тамбуром пользуются жильцы "только" двух квартир, не совсем верно хотя бы потому, что в его пределах (в ограждающих конструкциях), как правило, находятся коммуникации общего пользования, доступ к которым должен быть открыт для эксплуатационных служб. По этой причине, а также по условиям пожарной безопасности, установка металлических дверей и решеток в проеме между тамбуром и лестничной площадкой запрещается.

В домах некоторых серий площадь подобных "тамбуров-коридоров" на 4 квартиры достигает 20 м2 и используется для хранения различных бытовых вещей, что также запрещается нормами.

Включение площади тамбура в площадь квартиры повлечет постановку вопроса о включении площади лестничной площадки в площадь квартир имеющих выходы на эту площадку, а также площади других помещений общего пользования, например площади коридоров общежитий в площадь комнат общежития.

2. Порядок пользования местами общего пользования устанавливается нормативными актами, а при отсутствии норм - по соглашению собственников. Условия возникновения права пользования отличаются от условий возникновения права собственности. Порядок пользования тамбуром должен быть оговорен не только в ПТЭ, но и в уставе юридического лица, (кооператива, кондоминиума), если дом не муниципального фонда.

Сервитут, как право ограниченного пользования, в данном случае также не возникает, т.к. собственники квартир принадлежат к одной совокупности участников и равноправны.

Вместе с тем, для отдельных целей, площадь тамбура может учитываться в площади квартир. Например, орган, предоставляющий социальное жильё (муниципалитет), вправе устанавливать свои правила и нормы для постановки на учет по улучшению жилищных условий. Социальная норма предоставления жилья и порядок её определения также устанавливается местными органами. Кроме того, местными нормами эксплуатации площадь тамбура также может быть отнесена к отдельным видам площадей, например к "уборочной".

Вопрос об учёте площади тамбура в площади квартир возник, вероятно, на основе и по аналогии с учетом площади балкона (лоджии) в площади одной и единой квартиры, а не в площади двух или более квартир.

В связи с этим АНО БТИ неоднократно обращало внимание специалистов на то, что включать площадь балкона в площадь квартир имеет смысл только для конкретных целей. Например для расчета путей эвакуации при пожаре, или для целей ремонта, и т.п., однако стремления фиктивного увеличения "жилищного фонда" при снижении объемов строительства повлекло учет площади балкона в площади квартир даже в том случае, когда балкон оборудован лестничными маршами и предназначен для совместного использования всеми жильцами подъезда для эвакуации при пожаре и стихийных бедствиях.

Учитывать наличие балкона в площади квартиры для целей учета жилищных условий граждан наверное можно, но как отдельный элемент, такой как наличие технического этажа для сушки белья на кровле многоэтажных домов, или наличие подвала для хранения овощей и фруктов, и т.п.

Таким образом, учет площади тамбуров в площади квартир необходим только в том случае, если это предусмотрено нормативным актом или соглашением собственников, в случае выдела доли в праве собственности в натуре.

С уважением,
Директор АНО БТИ
С. Киселев